举债扩张的孙宏斌，还有多少疯狂买买买的好日子

文丨西部菌

在房地产市场陆续回温，火爆成交场面频现的时刻，房企们也在为过去的一年做总结。

前几天，西部菌陆续写了万科、金科、龙湖，今天将视角转向另一个极具代表性的房企——融创。

3月27日，融创公布了业绩报告，2019年实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%，各项数据都极为亮眼。

只是，在亮眼的业绩增长面前，融创却明显开始小心谨慎起来。对于热衷大举扩张、疯狂买买买的融创而言，留给它继续攻城略地的时间，已经不多了。

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当最早喊出“活下去”的万科，提出了房地产“白银时代”的概念时，融创孙宏斌第一个跳出来反对，他说这是“大公司的钻石时代”。

孙宏斌和他的融创，的确是将“大鱼吃小鱼”的房企资本游戏，玩到了极致。

也正是凭借着胆大为王的操作，在房地产市场进入存量时代的关口，融创依旧是高歌猛进。

2019年融创的营收是1693.2亿元，35.7%的同比增长。作为对比，2019年万科营收增长为23.6%，碧桂园为28.2%，而恒大根据盈利预警，增长情况估计更不容乐观。

在拿下TOP4房企营收增速第一的同时，融创的归母净利润260.3亿元，同比增长更是高达57.1%，是碧桂园的足足4倍，同时创下了融创的历史记录。

万科的“活下去”很真实，但融创的“钻石时代”也不假。2019年融创实现合同销售额5562亿元，同比增长20.7%，超额完成2019年销售目标，排名稳居前四。

融创的高歌猛进，其一二线城市的市场份额体现得淋漓尽致。

去年，融创在重庆、天津、成都、青岛等13个城市拿下了销售冠军；上海、杭州等18个城市，位居销售额第2到第5名；在北京、广州等总共43个城市，销售额进入前10名。

2018年，融创的销售冠军城市数量，只有9个；前10的城市数量是37个。

来源：融创官网

要知道，去年融创累计拿下了1.34万亿元的土储，目前手上的土储总共高达3.07万亿元，并且超过82%的土储位于一二线城市。

土储是房企竞争的核心优势，西部菌多次提到，哪怕房地产市场增速放缓，一二线城市仍然是最有价值的区域。融创在一二线城市雄厚的粮草储备，让它有扩张的资本。

当然，相对于2018年，融创还是有一些业绩指标出现了下滑。

比如，相对于2018年89.4%的恐怖营收同比增长，2019年35.7%的增速还不到前一年的一半。这种下滑，或许还只是个开始。

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在业绩报告会上，孙宏斌表示，每个城市都有风险，一二线城市市场没问题，但是地买贵了一样亏钱。

选对城市，是融创能维持高增长的重要原因。但在区域战略等诸多因素外，激进的收并购扩张更不得不提。

比如，在融创现在持有的货值高达3.07万亿元的土储中，有60%的土储是通过收并购的方式获得的。前两天西部菌提到，像龙湖只有25%-30%是收并购获得。

来源：网络

从2014年收购绿城股权开始，疯狂加杠杆，举债买买买的扩张逻辑，已经被有“狠人”标签的孙宏斌践行了多年。而在发展最快的2016到2018年，融创更是成为话题焦点，创造了一个又一个的收并购案例。

最典型的是和万达。万达断臂求生的13个文旅项目，300亿元左右，融创说买就买了。

如此财大气粗的收购，还只是个缩影。媒体统计，包括让孙宏斌悔青肠子的乐视在内，从2014年到去年年中，融创并购耗资已逾2000亿元，比全年的营收还要高很多。

收并购的方式，让融创能够低成本快速拿地。但资本市场波谲云诡，四处通吃的孙宏斌和融创，不是没有栽过跟头。

光一个乐视，陷进去的钱就抵得上那几年的净利润了。

在投资失败之外，更大的隐患是，买买买需要大量现金，为此融创不得不四处借钱，债务风险随着业绩增长而不断提升。

2019年的财报显示，融创手持的现金达到1257亿元，充裕的流动性，依然掩盖不了大规模举债加杠杆导致的高负债率。

来源：网络

目前融创的负债率在90%左右，远高于房企的中位数。在负债率整体较高的恒、万、碧、融四大房企中，融创也是排在第一。

而且，和万科相比，融创的融资成本要高很多，偿债压力也更大，它的业绩增长是建立在高财务风险前提下的。

激进举债扩张，通过高负债、高销售、高回款来快速规模化同时，品控跟不上，导致出现房屋质量问题，也是融创常有的事。

孙宏斌的帝国，绝不是坚如磐石，一切都好。

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用“钻石时代”的判断来回应万科的孙宏斌，恐怕也不得不承认，眼前的房地产市场，形势已经发生了根本变化，留给融创继续攻城略地、举债扩张的时间不多了。

所以在业绩发布会上，断言“今年是地产洗牌年”的孙宏斌，宣布2020年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。

这三件事，几乎都可以用一个关键词来串联起来，那就是“小心谨慎”。调融资是减少偿债压力，处理资产是适当收缩战线，拿对地、拿对时间，是讲扩张质量。

虽然在2019年，融创还是一次次阔绰地出手拿地，豪气冲天地收并购，比如接盘云南城投的两个环球项目，不过它的野心已经明显不复当年。

冒进少一点，稳健多一点，“不赚钱的活不干”。要排除危险，又要守住优势，高增长的融创，其实也在变得越来越艰难。

在去年的业绩发布会上，孙宏斌就表示，拿地要非常小心，今年的业绩发布会，这句同样的话被他再次强调了一遍。

终究是形势比人强。今年1月，在房企最艰难的时刻，融创发出融资公告。其中1月10日的配股融资，创下近一年来房企配股融资最高金额纪录，怎奈股价却应声下跌。

不管是继续扩张，还是借新钱抵旧债，融创都需要大笔的流动资金，以备不时之需。

然而举债收购的项目，未必能立竿见影。比如文旅就属于投资周期很长的深耕项目。

来源：网络

而且，哪怕一二线城市土储充足，但在头部房企普遍收缩战线，从三四五线撤退的前提下，一二线城市，也将会是最激烈的战场。

随着一二线城市房价增长空间压缩，加上销售回款减速，营收放缓，向现实妥协，优化战线，收缩野心，控制风险，是融创逃不掉的生存选择。

尤其今年的黑天鹅事件，让几乎所有房企都感受到了未来的不确实风险。一旦扩张速度超出了可控的范围，再庞大的帝国，都有垮塌的风险。

这一点，孙宏斌比谁都清楚，所谓不缺钱，只是嘴上说说而已。他的激进野心，只适用于那个房地产市场高速增长、蒙眼狂奔的草莽年代。

现在连孙宏斌都变得小心起来了，融创还是那个融创，但攻城略地的激进和疯狂，迟早会成为地产行业的过去式。