谢逸枫：受疫情冲击的中国楼市如何能够恢复元气？

编者按：2020新春伊始，新冠肺炎疫情给企业经营发展带来新的不确定性。对应企业生产经营、资本市场、科研技术等多个重点维度，金融界上市公司联合企业管理、科研、财务、法务以及多个行业的资深专家，共同启动疫情背景下企业实务角度焦点问题梳理、提醒，以专业性和建设性，助力企业面对这场战役，一起“向上、向善、向好”。

当前蔓延全国的新型冠状病毒疫情对多个行业造成极大冲击，这对许多正在摸索转型升级的房地产企业不啻于雪上加霜。在这样的背景下，房地产行业如何自我修复？房企如何走出困局？受到疫情窗机下的中国房地产市场如何恢复元气？中国城市房地产研究院院长谢逸枫全面地解读其对中国房地产行业的短期和中长期影响，为房企提出应对建议，为政策调控指明下一步走向，为遭受疫情冲击的中国楼市的“危”中寻“机”。

房地产转型深入四大领域

金融界：在没有这场突如其来的疫情到来之前，中国房地产行业是否必须进行转型、升级？转型、升级的出路是什么？

谢逸枫：决定房地产业转型升级的拐点已现，即增量的市场开发快到极限，高速增长周期转换进入慢周期。保持房地产业长期、平稳、健康的发展，可持续性的增长是未来房企乃至国家的发展方向，更是未来房地产业、房企的根本出路。可以负责任的讲，关乎房地产业命运，房企生存空间的时刻已到，房地产业转型、升级是未来十年至二十年大趋势，不可逆转。

当前房地产业、房企转型、升级已深入四个领域，是未来的出路。其一是深挖巨大的存量市场。城市更新、棚户改造、集体经营性建设用地市场、旧小区改造等存量市场；

其二是“房地产+”的多元化。休闲养老地产、旅游度假地产、物流地产、互联网地产、金融地产、互联网等其他产业；

其三是自持产业。商业地产、物业地产、产业地产、酒店地产等由卖到自持；

其四是租赁产业。长租市场、住房租赁市场、租赁融资市场等发展空间大。疫情冲击之下，转型、升级必加快推进实施，寻找出未来更多的房地产业发展空间潜力点、房企生存的增长点。因此，对房地产业、房企来讲，既是风险与挑战，更是机会。

民营中小房企和“五高”企业风险最大

金融界：如何评价当前的新冠疫情对房地产企业的影响？具有哪些特质的房企将在疫情后率先恢复？

谢逸枫：此次疫情对房企而言，是一次非常严峻的考验与挑战，风险与机会并存。现在的“停工令”、“停售令”、“停地出让令”实施，已经让房企感受到心理、市场、资金等方面的压力。一旦疫情结束时间与市场供需恢复效果及政策调整力度未达到按预期，可想而知，房企直接面对的不是发展，是生死的困境。

尽管不会比2002-2003年非典危机、1997年亚洲金融危机、2008年世界金融危机的总体压力大，考虑当下房企的业绩增长增速下降、拿地规模减少、债务到期，而国内融资与调控收紧，经济增速下行的客观情况，总体来讲，房企的压力依然是不小。

按照时间节点来看，1月份对房企影响小，真正的影响要到2月份、3月份才会体现。1月24日-至今，房企的投资、运营、财务、资金、债务、拿地、开工、竣工、销售、房子交付、物业管理等都受到一定程度的影响。唯有海外融资受的影响最小，反而创新高。

短期之内，疫情不会导致房企集中出现资金链破裂，也不会出现大规模、大面积的房企破产或项目崩盘，更不会出现大量的抛房卖房现象，主要是目前国内经济、房地产市场、宏观金融、货币、财政、财税政策的基本面稳定，房企早有过这方面的应对经验与对应之策。

当前二类房企最危险，首当其冲的是民营类的中小房企，缺乏多元化融资渠道与自身抗风险能力差及现金流不稳定。其次是高周转的、高利息、高地价、高负债的、高自持的“五高类”房企。风险最小的房企属于三类房企，即央企国企、上市房企、大房企，这类房企具有资金雄厚、融资相对容易、抗危机、应变的能力强等优势。

危机之下，对风险小的房企来讲，是一个比较好的并购或收购土地、项目、股权的好时机，可以增加土地储备与扩大规模发展的机会。而民营类的中小房企与“五高”类的房企则要小心应对，现金为王，尽可能做好短中期的应对措施，减少一切可能带来的风险。

率先在疫情中恢复最好的房企，肯定是风险最小的房企。不仅是准备应对疫情影响的措施充足，关键是自我修复的能力强。

应对资金链紧张 房企扩大海外融资规模

金融界：房地产业、房企在积极应对疫情方面采取了哪些行动？

谢逸枫：不管是国家主管部门还是行业协会，整个房地产业、房企都是众志成城，抗击疫情，积极应对，打有准备的仗。

房地产业、房企在捐款、捐物资、免租金贡献的同时，及时作出应对措施，防止接下来可能出现的风险进行有效的阻击，尽最大限度的止损。

其一是积极的防控疫情。主动停工、关售楼部、延长员工假期，成立应急小组，取得不错的效果。

其二是及时调整生产与运营的策略。推迟开工、完工、拿地，停止售楼部、延长新项目上市开盘的时间，重新安生产与运营计划，及时与施工单位、材料供应商协议好等，线下销售改为线上销售，最大程度的减少损失，。

其三是应对资金链断的风险，采取现金为王，保持资金稳定。减少现金支付，扩大海外融资规模，增加借钱渠道。在获得允许的条件下，紧急取回监管资金、新的土地分期付款、延迟五险一金的缴纳、支付土地款与税费、工程款、材料款、银行贷款、利息等，抱团取暖，联合开发，项目合作等。

其四是合理安排营销与推广计划。实施延期公司品牌、项目广告宣传、交房、新品上市开盘时间的措施，及时向上级管理部门提交延期交房报告，与广告公司、设计单位、媒介宣传单位、代理公司、业主、物管公司协议好，重新做合理的安排。创新推广与销售模式，采取线上推广与销售，出台员工补贴购房等政策。

新一轮的降息周期和政策宽松会继续扩大力度

金融界：当前开启的新一轮降息周期和政策宽松期，对房地产供给端和需求端分别产生哪些影响？

谢逸枫：房地产目前最大矛盾就是土地资源错配、供需不平衡、区域结构性问题突出，这是市场过去20年一直存在的。需求端一直因调控政策的收紧，需求一直受到抑制，无法及时有效释放。人口快速增长、改善需求的爆发，需求不断的积累，导致政策一松，即供不应求。

供应端则一直因地根、银根收紧，房地产建设用地规模、商品住宅用地供应面积、住宅竣工面积一直下降。一线城市的土地、住房供应一直跟不上需求增长，二线城市的供应也出现紧缺现象，相反三四线城市则是供应过剩。

自2014年去库存战开始，到2019年底，总体住宅库存已经去化到2012年以来最新低，不过，部分区域住宅库存继续最高与商业库存创历史最新高。

预计，新一轮的降息周期和政策宽松期到来，必影响短、中周期的房地产供需两端。

短期来看，因停工令、停止土地交易令的实施，房企拿地规模下降，无法开工，土地、住房的供应下降不可避免。同时因停售令的实施，商品房库存会持续走高。中期来看，一二线城市依然面临着供不应求的趋势不会改变，房价可能存在再度上涨。

最担心的是即使疫情短期影响新增供应，对于一直存在人口流失严重、土地供应过剩与库存高、去化周期超过20个月以上的三四线城市，依然存在供大于求的不平衡趋势。

金融界：是否对后市政策有更多期待？未来政策的侧重在哪些方面？

谢逸枫：疫情之下，国家早已经及时出手，从金融、货币、信贷、利率、财政、税费六个层面给以政策“组合拳”精准支持，稳定经济，稳定房地产市场基本面。

按目前的政策来看，其力度与范围及时间有限，属于试探与精准性的政策支持。短期内可以遏制经济与楼市下滑恶化的走势，达到放缓增速过快下跌的预期，却无法实现GDP和楼市双双由增幅下降转为上升的大趋势。

考虑到疫情的持续时间与前期的政策效应有限及经济、楼市下行的趋势，预计后市政策会加大力度、广度、延长时间。

对房企、购房者讲，最快结束疫情是最好的政策。按照当前的态势来看，最值得期待的政策，集中于四个方面：

其一是限制性政策解除。不同城市可以根据自身实际情况，解除限购、限贷、限签、限价、限售的政策。

其二是房贷首付、利息的下调，根据市场情况调整。其三是房企的预售资金监管、融资、信贷逐渐放开。其四是房企、个人买房在一定期限内可以享受免税费的政策。

在房地产行业的大政策方面，其一是继续降准、降息，缓解市场流动性、企业、经营者的资金紧张局面。

其二是逐渐开放银行贷款、非标（保险、信托、基金）与上市与股权的融资，解除其资金链危机。

其三是疫情未结束前，企业、经营者、个人免税费、免银行贷款利息，财政补帖、帖息。

其四是发专项债，用于恢复企业生产。

一定要避免2008年底与2012年的4万亿与2万亿的经济刺激计划及货币超发的手段，否则未来会出现更加多的问题。

短期内多采取金融、财政、税收、信贷微调、楼市政策区域调整的组合拳政策，长期则坚持供给侧结构性改革的方向。

“后疫情”时代：房地产+多元化业态或成为突破

金融界：这场疫情之后，房地产原有的发展模式将受到怎样的影响？哪些细分领域能够让我们看到机会？

谢逸枫：房地产发展模式短期内不会因为疫情冲击而发生根本性的变化，主要是现有的土地制度与项目资本金制度及商品房售预制度、房地产项目滚动开发模式、营利模式决定的。

长期来看，房地产发展模式的调整已经是势在必行。尤其是以单一项目开发的经营模式、买地建房卖房的重资产模式、高利息融资运作项目模式、招拍挂土地获取模式、门店售楼部销售模式的变化，显得非常重要，刻不容缓。

未来房地产+、转型、技术改革是不可避免的。房地产+的多元化业态与经营，可以让房企更好的发展。

由卖到租再到持有、住宅到商业再到租赁的转型，代建到证券化的资产模式发展，可以让房企活得更长久。

由招拍挂到收购并购再到城市更新的协议获取土地、项目，线下销售转入线上销售的相结合模式，能够让房企活的更加轻松。

受益最大的行业，除房地产业外，肯定是互联网、电商、金融业、支付业、旅游等行业。

线上售楼模式尚存在技术与法律漏洞

金融界：2003年的非典疫情催生了电商市场的繁荣，那么这次的新冠疫情将可能催生的是智能房产时代，特别是将现场售房的基本模式改成网络看房售房将成为主流。您对此如何评价？如何评价房地产企业与网络技术结合之后的前景？

谢逸枫：现在讲智能房产时代来临，肯定是为时过早。在无法解决线上支付定金房款、签订合同、个人隐私保护、房户真实性与验房、信息对称等涉及到交易、法律、产权、技术等前提之下，线上看房售房根本代替不了线下看房售房基本模式。简单讲，线上看房售房模式不会成为主流。

现有的情况之下，很难去实现线上取代线下看房售房模式。因为线上看房售房模式在一个虚拟的互联网空间，存在巨大的漏洞与法律及技术问题，需要法律制度与政策的改革及支持的成熟。

不过线上看房售房可以作为销售渠道的工具或者途径，再由线上转变成为线下销售，二者相结合的模式，可以有效的实现营销最大化。

社区商业未来空间很大

金融界：此次疫情的冲击下，重视社区建设、与电商结合的社区商业有很强的生命力。这是否意味着数字化加现代化物流配送将对社区商业彻底改造，这一趋势是否意味着数字化、小而美的商业崛起，抢占传统大型shopping mall的天下？

谢逸枫：社区商业物业成为受疫情冲击最小，根源于稳定的消费人群与商圈形成、商业与交通及社区商务配套完善，尤其是电商、物流、支付等供应链条成熟。

可以讲，未来数字化加现代化物流配的经营模式，可以彻底的解决社区商业地产的病根，即人气不足，经营困难，成本高等问题。

随着社区商业的商场、超市规模扩大、业态完善、租金优势、价格优惠等，长期来看，有望抢占传统大型shopping mall的市场部分份额，不过，短期内要取代传统大型shopping mall，基本上是不太可能的。