窥报⑧｜德信中国：独行快、众行远 竞速者的术与道

来源：凤凰网房产杭州站

编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。

最近一次公开露面中，德信中国（HK.2019）董事长胡一平，依然保持着结实而匀称的体态，这得益于他一直保持的长跑习惯。

“一个人可以跑得很快，一群人可以跑得很远，下坡容易的时候不要跑太快，上坡艰难时，上坡艰难就小碎步慢跑。”这是胡一平的长跑经验，也是他经营公司的诀窍。

3月19日晚，德信中国（以下称德信）发布了2019年的经营业绩。从营销端数据来看，德信延续了近两年的稳扎稳打：全年合约销售额450.8亿元，同比增长13.8%；营业收入95.13亿元，同比涨约15.8%；净利润22.57亿元，同比上涨22.6%。

用胡一平的“长跑者”思维来看，数据只是企业综合能力的一个显性方面。而作为资本赛道上的新晋选手，德信需要考虑的是在健康的前提下，如何跑得更远更久。

Part 1

土储作补剂

收入和利润的走高，反映了德信在过去两年良好的盈利能力。而事实上，公司想要跑的长远，一定离不开土地环节的谋篇布局。

财报显示，截止2019年12月31日，德信共拥有133个项目，其中124个项目遍布于长三角地区。

对比往年，德信的拿地规模在逐步上升。年报显示，2019年德信获取新项目38个，新增土储474.46万方，总土储达到1342万方，同比2018年增长78%。

曾经的德信，被冠以“深耕浙江”的标签，但去年公司的拓展半径在逐渐外延。财报显示，2019年公司在浙江大本营的土储占比，从2018年末的85%下降至70.4%，外省土地占比增加了近15%。

而去年首次“插旗”的城市中，不乏广州、成都，南京等一线省会城市和佛山、无锡、昆山等强二、三线城市。

这基本应了胡一平在上市之初提出的“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的方针。

事实上，从2009年逆势布局杭州，到三四线棚改启动时布局温、台，再到“聚焦一二线和强三线”，德信布局方向的转变显示了这是一家擅长规避风险的公司。

近两年，房企融资窗口全面紧缩的，一二线城市拿地成本日渐高企。找钱不易，“面粉”涨价，成了横亘在中小型房企面前难题。

而德信去年依靠“联合开发”和“收并购”两张牌，以较低成本实现了业务扩张。

同时，德信以收并购的方式获取了多宗优质项目，比如去年3月，德信以6亿元收购杭州空港新城一宗商业地块70%的权益，4月又以4.17亿元收购宁波鄞州一宗宅地50%的股权。

在联合开发和收并购并举的模式下，虽然公司去年大刀阔斧地进入重要城市拿地，但平均土地成本为仅为6220元/㎡，相比于2018年降低了约12%。

Part 2

轻装上阵

曾经，“杭派精工”铺就了德信的上市坦途，在成功进入港交所后，德信已经有意识对债务结构进行优化，这体现在逐年下降的负债率。

财报显示，2019年公司总资产672.87亿元，负债率约84%，比2017年的高位下降了9个百分点。

而净资本负债比率更能衡量一家企业健康情况，2019年德信的这一指标为68.7%，虽然相比于2018年增加了1个百分点，但这一数值在行业中仍然处于中低位。

财报称，该增长主要因为公司在2019年下半年的土储扩张。据统计，德信的38个新增项目中，有19个在6月30日后取得。

只不过，对于要走稳健路线的德信来说，平衡好利润、规模与负债之间的关系尤为重要。

2019年，德信在这两方面都有所行动。上市为德信打通了境外融资渠道，期内成功发行美元债共募集约3亿美元。去年一年发行27亿股（包含超额认购），IPO募集约15.6亿港元。

同时，国际信用评级机构认为德信在现金收款记录方面的表现“令人满意”，土地收购规范。截至2019年12月31日止年度，标准普尔和穆迪分別公司发行人展望为“稳定”。

此外，德信与多家股份制银行及金融机构达成了战略合作协议，并进入多家银行白名单。截至2019年底，已获各类金融机构总授信额度超过320亿元。

同时，集团又探索公司债/企业债，以及资产证券化等境内外新融资渠道，以促进公司债务结构优化。

简单来说，就是德信借款账户中躺着的额度完全够支撑未来的投资拓展。

对内，德信极力打通各个环节，保证每个节点的成本控制，以提升资金周转的效率。

2019年中期业绩发布会上，德信确定了 “4、5、6、12”的运营目标，即4个月开工，5个月样板房开放，6个月开盘，12个月现金流回正。

同时，公司也有意在企业经营、人才架构和产品标准化环节上做文章。

首先是架构扁平化，采取2.5级组织架构，授权赋能。“集团做精，区域做强，项目做快”，对成熟型、成长型、新进型城市公司进行差异化管控。

第二，是“像制造业一样经营企业”，注重规范与效率，同时通过轻盈的架构打通经营的各个关键节点。

第三，人才职业化，打造外引精兵强将与内部人才培养的供应链体系。

第四，德信的产品规划、户型、外立面、景观、精装、配套、智能化都有相应的标准。

总裁费忠敏曾表示：“标准化最大的好处是基于产品标准，所有的管控也可以标准化，效率提高，可复制性强，标准化肯定是规模性企业必选的一条道路。”

Part 3

“内功”修为的“术”与“道”

每一个资深跑者都知道，优良的装备和丰富的技巧，都是“术”的范畴，它们会促进速度的提升，但只有内功修为才是跑完全程的关键之“道”。

就如德信，借助资本力量鱼跃龙门，但依旧延续着“杭派精工”的企业命脉。

毕业于工程系的胡一平，一直都与鸭嘴笔、硫酸纸打交道，制图时，每个笔锋、每根线条的粗细、线条与线条的交接，都必须非常认真地去完成。

这种精细化也用在了德信的产品营造上，除了上文中提到的工程标准化，德信主张让专业的人做专业的事，公司中有2/3的项目总是工程专业出身。

在浙江，减配风潮之下，德信的口碑在市场上广受赞誉。据报告，德信客户满意度指数在杭州位列第四、温州位列第二；客户忠诚度指数在杭州位列第四、温州位列第一。

榜单上的排名只是一方面的佐证，交付后的数据才能见真章。近几年，德信项目的集中期交付率超过95%，这是远高于行业均值的数据。

比如，杭州去年7月交付的海德公园，是一个均价约3万元/㎡的刚需盘，但园区内的品质还是赢得市场上一片赞誉，全程投诉率基本为零。

胡一平曾在一次访谈中说道：“要让消费者处于市场最前排，德信要做一家受消费者青睐和受社会尊敬的公司。”

德信的另一层修为，就是把符号化的“客户”转变成了有血有肉的“知己”。

在“知己”发起人、常务副总裁方静看来，“知己”是面向客户、员工、合作伙伴的理想关系。

客户端基于对人们需求的把控，制定符合市场逻辑的产品。落到实处上，体现在

楼盘销售前的“倾听者计划”，也体现在每年9月开放的总裁邮箱。

员工端则是从一开始业绩导向的培训到开始注重文化活动的组织，再到慢慢形成系统化的文化构建。

合作伙伴端秉承“开放、透明、互补、共赢”的理念，把合纵连横作为发展战略的重要一环，搭建互相成就、共享共担的事业知己体系。

从一家立足浙江的区域型房企，到在长三角站稳脚跟，再到鸣锣港交所，德信中国20多年发展历程也正像一场马拉松。

热身、起步、加速、变速、冲刺……每一阶段的审时度势都将对企业的后续基本面产生影响。对于进入行业后半程的中国房企来说，安全与求变，比追求一时之规模更加重要。

而对德信而言，上市后的“竞速跑”背后，蕴藏着下一次全力冲刺的实力。