肺炎疫情下，教培机构能否协商房租减免？

来源：图虫创意

芥末堆1月30日讯，随着新型冠状病毒肺炎疫情形势变化，万达、大悦城、华润置地等多家商业地产公司均相继宣布对旗下商业项目减免租金，在教培行业，尤其对连锁教培机构来说，其门店租赁是企业经营的大额成本。

随着政策要求停止线下培训，延迟大中小学开学时间，教育机构线下门店经营受到极大冲击，如何有理有据地与出租方协商租金减免事宜？在疫情发展之下，承租方经协商未能达成一致，拒不缴纳停业期间租金的，又将如何应对诉讼？

拥有阿卡索、悠贝亲子阅读等教培行业连锁客户的上海中申律师事务所（以下简称“中申律所”）在接受芥末堆采访时认为，现行法律、法规、政策均未明确指出出租方有义务减免疫情期间的租金，因此，承租方因疫情无法正常开业的，首先建议通过书面形式（如租金减免申请书）与出租方协商减免租金。

上述律所在给客户撰写的《关于连锁企业因新型冠状病毒感染的肺炎疫情停业后租金减免问题的法律意见书》提到，“对于连锁企业来说，签订《租赁合同》的合同目的就是为了承租房屋用于经营，由于疫情原因停业已无法达成合同目的，出租方与承租方应进行友好协商，就租金减免数额达成一致。

如双方通过协商后能够达成一致的，应签订《补充协议》作为原《租赁合同》的补充合同就具体减免数额进行约定，以免日后发生争议”。

不过，一旦出租方拒绝接受协商或协商不一致，在承租方拒不缴纳停业期间租金的，出租方可能通过诉讼方式要求解除租赁合同并要求承租方支付租金及违约金，对于该情况，承租方又该如何抗辩？

根据《中华人民共和国合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

中申律所认为，本次的疫情自上年末爆发以来一直都属于事态不可估计的状态，而考虑到租赁合同往往都早于疫情爆发前很长一段时间签订，故疫情对于本租赁合同而言确实属于不可预知且不可避免，而如今该疫情也未能有相关有效药品解决，疫情难以控制，亦属于不可克服。因此本次疫情在法律概念上符合不可抗力的构成要件。承租方可主张因不可抗力无法达成合同目，参照民法中的公平责任，承租方应免除支付租金的合同责任。

在2003年时爆发的非典疫情，也有法院认定非典疫情属于不可抗力，并全部或部分减免了疫情期间部分判例中承租方的租金。“有的是减免50%，有的是免除停业期间的全部租金，经法院对该时间对合同履行影响大小进行判决”。

即使本次疫情未被认定为不可抗力，中申律所认为，承租方也可通过情势变更为由进行抗辩。

根据合同法司法解释（二）第二十六条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

中申律所在上述意见书中提到，“连锁企业签订《租赁合同》的合同目的是承租房屋用于开业经营，因本次疫情爆发的客观情况，继续按原合同履行将对承租方明显不公平，承租方可以请求人民法院变更合同，对租金进行变更”。

从上述分析来看，基于上述律所建议，出于维护企业正常经营及与出租方的友好合作关系便于后续续租，建议与出租方友好协商，就减免数额达成一致。但具体事例还得具体研究，需咨询专业人士给出个性化的解决方案。

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