35万亿“基建”风口：地产板块还能不能投？

这10年来，老百姓最大的财富增长来源于什么？

房地产。那么顺着这个话题提问，很多粉丝问我，那地产板块还不能投呢？近期新基建、老基建的投资话题再次成为热门题材风口。买房的门槛极高，那么门槛低的房地产板块是否值得配置？毕竟投资几千元就能坐上地产龙头企业的顺风车！而早在2019年我就提前挖掘了水泥板块的翻倍行情，地产作为水泥板块的下游，还有没有投资机会？

我先说结论：地产板块依然具备投资价值，产业处于大鱼吃小鱼的龙头公司上升期。但是你要注意一点，好公司≠好的投资，我放在了文末提醒你。

鳄鱼十三作为“六维资金流”投资策略的创立者，从资金流的角度告诉你这件事的投资逻辑。记住： 不要看市场说了什么，要看市场做了什么。懂了底层逻辑，投资才能拿得住，心心不慌。

在这里，我还想提一个在地产财报中，一个充满“信息不对称”的地方：地产公司业绩，实际上还在反映1年多前的业绩，也就是说房价涨幅最快的那几年的业绩，现在才缓慢的反映到公司上，业绩的确定性要高于其他行业。

接下来，我从资金流的三个角度，给地产板块做体检：

【1、看货币资金流】

拉动经济的三驾马车——消费，出口，基建。在肺炎疫情下，现在市场似乎明白，拉动基建才是最快有效的方法。截至3月1日，全国13个省市区投资规模达34万亿—35万亿，与此同时基建成被推上风口浪尖，成为市场新点与新概念。其实加快基建投资，不只是现在才开始的。

鳄鱼十三早在2019年9月，就开始大呼水泥板块的投资机会，那个时候整个市场还不知道投资逻辑就是基建！水泥板块一直是基建板块的先行者，你可以再次复习我之前水泥板块的热文：

https://www.toutiao.com/a1648958494078988/

https://www.toutiao.com/a1658150983130116/

https://www.toutiao.com/a1645703702103044/

【2、看行业资金流】

地产市场慢慢进入稳定年代，想等待一个地价便宜资金便宜猛上杠杆弯道超车的机会已经没有了。土地不会再有很便宜时候了，国家严格控制地产信贷也不会给你猛增杠杆率。行业集聚度会进一步提升，大鱼吃小鱼。所以我认为，对于龙头地产来说，这就是宽广的护城河，极高的门槛，现阶段还没有进入到龙头梯队的，也不会再有机会了。

长线资金在逐步买入地产300指数

房地产当前阶段，处于行业增速减缓，大鱼吃小鱼阶段，至少TOP30企业之间的护城河确实不宽不深，稍有不慎就会出现危机、落后，预计逐步进入寡头垄断阶段，行业由5、6个寡头占据大部分市场份额，巨头的规模带来资金优势、成本优势、质量优势、品牌优势，小企业翻身做大难度更大，此时房地产巨头的护城河才能真正的即宽又深。

地产行业未来的发展，我也参考了一份机构的数据，我比较认同：未来十年面积逐年下降几个百分点由17亿到10亿平方，但单价预计和逐年上升4～6%，两者抵消十年后销售总额基本持平在16万亿的水平。房子还是很大的市场，毕竟房子长期还是大部分家庭的主要财务支出。

【3、看龙头公司资金流】

房地产公司的相对竞争优势（如果有的话）来源于拿到好的地段（甚至不管以什么样的成本）和快速开发周转（甚至不论房子质量如何），货币宽松和预售制度提供源源不断的现金流，这是地产板块的魅力所在！

回到财务面，以万科与保利地产为例，对比总结一下两家公司的财务稳健程度，归纳了几点：

1）保利的营收增速快于万科，同时土地储备量比万科充裕

2）万科的ROE高于保利，同时毛利率、净利率、净利润等指标都优于保利

3）万科的财务处理比保利更加谨慎，净负债率更低，企业经营更稳健

4）万科持有的物业属于隐蔽资产，价值300-600亿，而保利物业已经独立上市

【知识点：判断好公司护城河的工具之一——“波特五力竞争模型”】

这个工具也可以用来分析其他行业的公司，下面，以房地产行业为例看看波特五力模型的使用：

1、行业进入壁垒高不高？（高）
2、对上游供应商的议价能力强不强？（强）
3、对下游购买者的议价能力强不强？（强）
4、行业内部竞争程度？（竞争激励，房地产公司最大的困难是地买贵了。）
5、有无替代品威胁？（无）

但如果是分析某房地产公司的波特五力模型，比如万科：行业进入壁垒高；对上/下游议价能力强；行业内部竞争程度不激烈；有无替代品威胁（有，别家的房子）。

https://www.toutiao.com/a1660294854048776

如果你是价值投资者，你要注意两点：1.地产龙头股价，在当前房住不炒的政策下，很难赚到情绪提升估值的钱，但可以企业赚钱盈利增长的钱没问题，龙头地产股将呈现慢而稳的震荡上涨，所以不是什么快马快车，对比科技股的“说故事”能力，地产板块更像一个40岁饱含生活阅历的大叔！

前20年，房地产被比作为黄金时代，是因为房产价值与价格差异较小，所有房价基本是普涨。未来十多年，是房产的“钻石时代”，价格差异继续拉大，强者越强，弱者更弱。

那么现在房子还能不能买？我觉得你现在要改变一个观念：房产投资从地段论，升级为核心论，优质城市、核心位置，加上核心资源，缺一不可。

除了老基建之外，接下来的行业分析文章中，我会给大家讲讲“新基建”主要包括 5G 基站建设、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网七大板块。你最喜欢听哪一个板块，记得在文中区域中给我留言。

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珍惜现在，这是获得财富最好的年代！

我是“资金流投资内刊”的创办人鳄鱼十三，从资金流逻辑的角度，去锁定真正的投资机会！

不要看市场说了什么，要去看市场做了什么！